無駄なく賃貸マンション 中央区
分譲マンションに関係する公的な機関や業界団体、学会などを十カ所ほどピックアップして問い合わせてみました。
残念ながら、個人レベルの相談にのってマンションの図面をチェックしてくれるところは皆無でした。
引き受けてくれるかどうかは分かりませんが、建築士などを紹介してくれそうなところはありましたので、左記へ一度問い合わせてみてください。
前項で紹介した管理組合の全国レベルでの連合会です。
ここには居住者の立場から分譲マンションをチェックする、経験豊かな人材が揃っています。
有料で仕事に余裕があるなどの条件が合えば引き受けてくれるかもしれませんので、各地方の管理組合団体に問い合わせてみてください。
各都道府県に支部があり、支部によってはこのような問い合わせに対応して建築家を紹介してくれるかもしれないとのことです。
全管連参加団体のなかで、道管連、京滋管対協、福管連(北九州)の三団体は「仲介業者推薦制度」を設けています。
この制度は、例えば京滋管対協の場合、「会員マンションの売買を仲介する業者を推薦し、各管理組合はこれら推薦された業者を売買を希望する組合員に紹介する」というものです。
京滋管対協では「標準不動産売買契約書」を作成し、売買や入居後のトラブルを未然に防止しようとしています。
売買自由の原則の下では暴力団関係者の入居を防止するのは難しいと者えた結果、マンションの質の維持に貢献する仲介業者を選別するこのような制度が設けられました。
その輪が広がるとともに、良質な区分所有者同士の移動にも貢献しています。
住み良いマンションの増加に、今後大きな力となりそうです。
住宅金融公庫は九四年度に「優良中古マンション購入資金融資制度」を創設しました。
これは、管理状態の良い物件を購入する場合には、その築年数を問わずに融資を受けられる制度です。
それまでは一般の中古マンションの場合は築一七年以内しか融資対象にならなかったので、この制度創設によって中古マンションの流動性はかなり高まると期待されています。
この制度設立と同時に、一般の中古マンションについても融資可能期聞が築一七年から二O年に延びました。
管理組合が組合運営をきちんと行っていること、建物の性能が維持されていることが融資条件となるため、この制度の適用の有無は大きなチェックポイントになります。
さらに建物や設備の状況が良ければBレベルと判定されて百万円が増額され、高齢者対応などの対策が共用部分に施されているAレベルと認定されれば二百万円が増額されます。
ただし、ここで注意した方が良いのは、いくら自分がこの制度を利用して築二O年を超えた優良中古マンションを購入したいと思っても、全体の管理がきちんとされていないマンションだと適用されないということです。
住宅金融公庫が融資しなければ民間金融機関から購入資金を借りるしかありませんが、公庫が貸さない物件に対して民間がおいそれと貸すとは思えません。
つまり、この制度の認定を取れないということは、そのマンションの流動性(資産価値)にとって決定的なダメージになるのです。
この「優良中古マンション購入資金融資制度」は、住宅金融公庫(建設省)によるマンション認定制度のようなものなのです。
この制度の認定対象となるか否か、まさにそのマンションの管理組合の能力が問われることになります。
いよいよ「マンションは管理組合を買え」の時代に入ったのです。
希望するマンションが優良中古マンションの認定を受けた実績があるかどうかは、住宅金融公庫に問い合わせてみてください。
管理組合によっては知っているところもあるかもしれません。
大手企業が建設・販売する新築物件であれば、契約上のトラブルはまずないでしょう。
中古物件の場合も大手仲介業者なら比較的安全と考えられます。
ただ、契約書に捺印する前に、次の項目を確認し、仲介業者に特約事項として明記してもらうように交渉した方が良いでしょう。
契約金額以外に、消費税(建物のみ対象)、印紙税、仲介手数料、登記手数料などが必要です。
もし購入後に大規模なリフォームなどを考えているなら、既存の間仕切り壁や設備などの処理について交渉します。
もし現状のまま使用するなら、売り主の負担で不良箇所などに事前に手入れをしてもらうようにしてください。
要は、入居後に自分が一番使いやすい状況にしてもらうことです。
納戸、エアコン、電球、浄水器、畳など専有部分の設備は使えるかチェックして、使えるものは残してもらい、使えないものはこれも売り主の負担で処分してもらいましょう。
住戸内をチェックし、もし補修が必要であれば、その費用負担について協議しましょう。
給湯器、パスユニット、キッチンなどは念入りにチェックするようにしましょう。
中古マンションの場合は、その住戸の前所有者が管理費、修繕積立金(積立一時金)、共用部分使用料など、管理組合へ未払い費用を残していないか、チェックしてください。
もし未払い金があった場合、管理組合が新たな区分所有者である購入者に滞納分を直接請求してくることも考えられます。
理不尽と思うかもしれませんが、管理組合は区分所有者にしか請求できる権利を持っていないのです。
よく「分譲マンションは管理を買え」と言われますが、これは正確な表現とは言えません。
分譲マンションをよく知らない人は、良い管理を行っているのはプロである管理会社だと誤解しています。
良い管理は管理会社が提供するのではなく、管理組合が嫌がる管理会社の協力を引き出して、そのマンションにもっとも適した管理システムをつくり上げているからこそ実現しているのです。
良い管理の主役は管理組合なのです。
ですから、真実は「分譲マンションは管理組合を買え」なのです。
この章では、分譲マンションで快適に生活し続けるために管理組合がすべき工夫や備えておくべき知恵を紹介します。
これから初めて分譲マンションを購入しようと考えている人にとってはちょっと内容が難しいかもしれません。
それでも、購入を決めて契約書に捺印する段階になったら、一度読まれてみても損はないと思います。
四条河原町界隈は京都で最も賑やかなところですが、ちょっと路地に入って数分も歩けば、木造のいわゆる京の町並みがあります。
ある天気の良い日に私はその辺りをフラフラと歩いていたのですが、急にタバコを吸いたくなりました。
タバコをゆっくりとゆらせながら京の町をのんびりと歩く、まさにドラマのワンシーンです。
路地には人気もなく、吸い終わったタバコを捨てようと周囲を見回しましたが、灰皿はどこにも見当たりません。
そこで地面にタバコを捨てて靴で踏み消して数歩歩いたその瞬間、「そんな所ヘタバコを捨てたらあきませんと一軒の家から顔を出したおばあさんに注意されました。
「すみません」とタバコを拾い上げてティッシュでくるみ、ポケットに入れました。
その後何度も京都の町を歩き回りましたが、大阪と違ってやはりタバコの吸いがらは落ちていません。
関西でも、帝塚山や芦屋など有名な屋敷町ではタバコの吸いがらはほとんど落ちていません。
分譲マンションでも吸いがらウォッチングをしてみると、沢山落ちているマンションもあれば、吸いがらどころかゴミ一つ落ちていないマンションもあります。
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